Theo quy định hiện hành thì thu nhập của cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
1, Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
a, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định:
| Thu nhập tính thuế | = | Giá chuyển nhượng | - | (Giá vốn + Các chi phí hợp lý liên quan) |
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
+ Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước
+ Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển giao đất.
+ Đối với đất chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.
+ Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để xác định giá vốn.
- Chi phí hợp lý liên quan:
Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng nếu có, các chi phí khác liên quan như chí phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.
b, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai được xác định:
| Thu nhập tính thuế | = | Giá chuyển nhượng | - | (Giá vốn + Các chi phí hợp lý liên quan) |
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá vốn: Được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
- Chi phí hợp lý liên quan:
Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách Nhà nước, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng nếu có, các chi phí khác liên quan như chí phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.
c, Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
| Thu nhập tính thuế | = | Giá cho thuê lại | - | (Giá thuê + Các chi phí hợp lý liên quan) |
Trong đó:
- Giá cho thuê lại được xác định như sau:
+ Giá cho thuê lại đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
+ Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.
- Giá thuê: Giá được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.
- Chi phí hợp lý liên quan: Là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.
2, Thuế suất thuế TNCN:
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì xác định thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.
3, Cách tính thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản
a, Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Thu nhập tính thuế | x | Thuế suất 25% |
Ví dụ:
Tháng 8 năm 2019, ông A có bán một căn hộ 3 tầng với tổng diện tích là 60m2 cho Ông B, trị giá bán nhà và đất là 3.000.000.000đ. Căn hộ này năm 2010 ông mua của Bà C, căn cứ trên hợp đồng mua bán và giấy biên nhận mua thanh toán giữa ông A và Bà C, thì trị giá chuyển nhượng bất động sản này 2.200.000.000đ. Chi phí để ông A làm thủ tục sang tên là (lệ phí trước bạ) 20.000.000. Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản của ông A sẽ là:
TNTT (ông A) =Giá chuyển nhượng – (Giá vốn +Chi phí hợp lý liên quan).
=3.000.000.000đ–(2.200.000.000đ+20.000.00đ)=780.000.000đ
=>Thuế TNCN (ông A) phải nộp = TNTT x 25% = 780.000.000đ x 25% = 195.000.000đ
b, Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Ví dụ:
Cũng theo ví dụ trên, trường hợp Ông K không xuất trình được giấy biên nhận thanh toán giữa ông và Bà C, giá trị nhà không xác định được, thì thuế thu nhập cá nhân được tính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A được xác định như sau:
Thuế TNCN ông A phải nộp = Giá chuyển nhượng x2% =3.000.000.000đ x 2% = 60.000.000đ
Ghi chú:
- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
(Kế toán An Hiểu Minh)